2020 és 2025 között a magyarországi ingatlanpiac példátlan átalakuláson ment keresztül. Az árak szinte minden szegmensben emelkedtek, a kereslet dinamikája pedig alapjaiban változott meg – részben makrogazdasági tényezők, részben állami ösztönzők hatására. A piaci szereplők – vevők, eladók, befektetők – mind új stratégiák kidolgozására kényszerültek, miközben az építőipar is komoly kihívásokkal nézett szembe.

Egy budapesti panellakás, ami pár éve még 30 millió forintba került, ma simán 50 millió körül mozog. Az új építésű lakások négyzetméterára pedig sok helyen már az 1,5 millió forintot is veri. De vajon mi történt? Miért drágult minden ennyire? 

Infláció: amikor minden drágább lesz

Az elmúlt évek lakásár-emelkedésének egyik meghatározó, strukturális tényezője az infláció volt, vagyis a pénz vásárlóerejének folyamatos csökkenése. Magyarországon a 2020–2023 közötti időszakban az inflációs ráta rendkívül volatilis módon alakult, az éves áremelkedés mértéke egyes hónapokban elérte vagy meghaladta a 15%-ot is, ami jelentős reálérték-veszteséget eredményezett a háztartások és a beruházók szempontjából egyaránt.

Az infláció közvetett módon erőteljesen befolyásolja az ingatlanpiaci árképzést. Mivel az építőipari alapanyagok (például tégla, beton, faanyag, szigetelőanyagok), valamint az élőmunka költségei is inflációval arányosan drágultak, az új lakóingatlanok előállítási költsége szignifikáns mértékben növekedett. Ezt a költségnövekedést a beruházók – profitabilitásuk fenntartása érdekében – beépítik az eladási árakba, így az újépítésű lakások kínálati ára közvetlenül tükrözi az inflációs nyomást.

A jelenség másodlagos hatása, hogy a használt ingatlanok tulajdonosai sem maradnak passzívak: a piaci mechanizmusoknak megfelelően az újépítésű lakások drágulása felfelé húzza a használt lakások árszintjét is. Mindez egyfajta inflációs spirált indít el a lakáspiacon, amelyben a magasabb költségek magasabb árakat eredményeznek, a magasabb árak pedig további kereslet- és kínálati eltolódásokat generálnak.

A pénzromlás tehát nem csupán a mindennapi fogyasztási cikkek árát érinti, hanem mélyrehatóan átalakítja a hosszú távú vagyontárgyak – így különösen az ingatlanok – értékét is. Ez az úgynevezett eszközinfláció, amely során a befektetési célú javak (mint az ingatlan) ára gyakran gyorsabban nő, mint a reáljövedelmeké, így fokozva a vagyoni egyenlőtlenségeket és a lakhatási nehézségeket is.

Összefoglalva: az infláció nem csupán az ingatlanárak egyik hajtóereje, hanem multiplikátorhatással bíró, dominószerű jelenség, amely az egész lakáspiacot strukturálisan és pszichológiailag is formálja.

Állami támogatások: segítettek, de drágítottak is

Az elmúlt években a magyar állam számos lakhatási célú támogatási programot vezetett be – például a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK), a Babaváró támogatás, valamint a Zöld Otthon Program – melyek elsődleges célja a fiatal családok otthonhoz jutásának elősegítése volt. Ugyanakkor ezek az ösztönzők nemcsak keresletélénkítő hatással jártak, hanem közvetetten az ingatlanárak emelkedéséhez is hozzájárultak.

A Babaváró hitel a Magyar Nemzeti Bank (MNB) elemzései szerint a folyósított összegek jelentős részét közvetlenül vagy közvetetten lakásvásárlásra fordították a családok. Ezzel párhuzamosan, a 2024 januárjától elérhető CSOK Plusz szigorúbb feltételei miatt ugyan szűkebb réteget ért el – becslések szerint az adásvételek mintegy 10–12%-ában játszott tényleges szerepet –, azonban hatása mégis érzékelhető volt a piac egészére nézve, mivel a támogatásra jogosultak aktívabb keresleti oldalt képviseltek.

A támogatási programok hatásmechanizmusa közgazdasági szempontból jól modellezhető: ha a kereslet egy viszonylag rövid időn belül jelentősen megemelkedik, miközben a kínálati oldal – az ingatlanpiac természetéből adódóan – rugalmatlan marad, azaz lassan képes reagálni az építkezések hosszú átfutási ideje, a szakképzett munkaerő hiánya, illetve szabályozási korlátok miatt, akkor az egyensúlyi árak növekedése elkerülhetetlen.

Ezt a jelenséget jól szemlélteti az alábbi közgazdasági analógia: ha egy változatlan méretű „tortát” (az aktuális lakáskínálatot) hirtelen több ember próbál felosztani (keresletnövekedés), de a torta mérete nem változik, akkor az egyes szeletek értéke óhatatlanul megnő. Az ingatlanpiac kínálati merevsége (inelastic supply) tehát azt eredményezi, hogy nem a kínálat nő gyorsan, hanem az ár alkalmazkodik felfelé.

2020 és 2025 között ez a dinamika különösen erőteljesen jelentkezett Magyarországon. A kedvező hitelkonstrukciók, az állami támogatások, valamint a demográfiai tényezők és a befektetői kereslet együttese következtében jelentős keresleti nyomás alakult ki.

Ezzel szemben az új lakások építési volumene – különösen a nagyvárosokban – nem tudott lépést tartani, így az árak jelentős növekedésének lehettünk tanúi. Az MNB 2022–2024 közötti előrejelzései szerint az új építésű lakások ára évente 10% körüli vagy annál magasabb mértékben emelkedett.

A legmarkánsabb áremelkedés a frekventált lokációkban – például Budapest belső kerületeiben, illetve a nagyvárosok vonzáskörzeteiben – volt tapasztalható, ahol az elérhető lakáskínálat korlátozott, ugyanakkor az infrastrukturális ellátottság és a munkahelyek közelsége tovább fokozta a versenyhelyzetet a vásárlók között.

A lakáspiac jelenlegi helyzete így kettős képet mutat: míg a támogatások rövid távon élénkítő hatással bírtak, hosszabb távon strukturális árfelhajtó tényezőként is funkcionáltak. A jövőbeli fenntartható lakáspiaci egyensúly érdekében elengedhetetlen lesz a kínálati oldal erőteljesebb ösztönzése – például építésügyi egyszerűsítések, gyorsított engedélyezési eljárások, vagy építőipari kapacitásbővítés révén.

Kevés új lakás, nagy kereslet

Az ingatlanpiac másik nagy problémája, hogy egyszerűen nem épült elég új lakás. A Központi Statisztikai Hivatal szerint 2020 és 2023 között az új lakások száma nem nőtt jelentősen, miközben a kereslet az egekben volt. Budapesten például az új építésű lakások száma 2022-ben alig érte el az évi 5000-et, pedig a kereslet ennél sokkal nagyobb volt.

Miért nem épül több lakás? Egyrészt az építkezés drága: az anyagok és a munkadíjak ára nőtt, ráadásul a koronavírus-járvány alatt az ellátási láncok is akadoztak. Másrészt a szabályozások és az engedélyeztetés is lassítja a folyamatot.

Ha kevés a lakás, de sokan szeretnének venni, az árak természetesen emelkednek. Ez különösen igaz a nagyvárosokra, mint Budapest, Debrecen vagy Győr, ahol a jó elhelyezkedésű lakásokért szinte versengenek a vevők.

Külföldi vásárlók és befektetők

Nem szabad elfelejteni a külföldi vásárlókat és a befektetőket sem. Bár Magyarországon a külföldi vásárlók aránya nem olyan magas, mint mondjuk Spanyolországban, Budapest belvárosában és a Balaton környékén egyre több külföldi jelent meg az elmúlt években. Ők gyakran készpénzzel vásárolnak, ami feljebb tolja az árakat, mert az eladók tudják, hogy megéri magasabb árat kérni.

Emellett sok magyar befektető is rákapott az ingatlanokra. Az alacsony banki kamatok miatt sokan inkább lakásba fektették a pénzüket, hogy kiadják vagy később eladják. A Duna House adatai szerint 2021 és 2023 között a befektetési célú vásárlások aránya 30% körül mozgott Budapesten. Ez is növelte a keresletet, ami az árakat tovább hajtotta.

Albérletpiac: a bérleti díjak is az eget verik

Az ingatlanárak emelkedése nemcsak a vásárlásokat érintette, hanem az albérletpiacot is. Budapesten egy átlagos, 50 négyzetméteres lakás bérleti díja 2024-ben már 150-250 ezer forint körül mozgott havonta, vidéken pedig 100-150 ezer forint között. Miért? Egyrészt a drágább lakások miatt a tulajdonosok is többet kérnek a bérlésért. Másrészt a kereslet itt is nagy: a diákok, a fiatal munkavállalók és a külföldi dolgozók mind albérletet keresnek, főleg a nagyvárosokban.

A rövid távú kiadás, például az Airbnb, szintén szerepet játszik. Bár a koronavírus-járvány alatt ez a piac visszaesett, 2022-től újra fellendült, különösen Budapest belvárosában. A tulajdonosok sokszor inkább turistáknak adják ki a lakásaikat, mert így többet keresnek, mint egy hosszú távú bérlővel. Ez viszont csökkenti a hosszú távú albérletek számát, ami megint csak az árakat növeli.

Meddig tart ez az őrület?

Most, 2025-ben sokan kérdezik: meddig mehetnek fel az árak? A válasz nem egyszerű. Az infláció lassulása és a gazdasági helyzet stabilizálódása segíthet lassítani a drágulást, de a lakáshiány és a kereslet egyelőre nem tűnik el. A Magyar Nemzeti Bank előrejelzései szerint 2025-ben az árnövekedés lassulhat, de drasztikus csökkenésre nem érdemes számítani, főleg a nagyvárosokban.

Ami biztos: az ingatlanpiac mindig is érzékeny lesz a gazdasági változásokra. Ha az építkezések száma nő, vagy az állam új intézkedéseket hoz a lakáshiány kezelésére, az segíthet. Addig is, ha lakásvásárláson gondolkodik, érdemes alaposan átgondolni a lehetőségeket, és akár szakértővel konzultálni.

Összegezve

Az elmúlt 4–5 év során tapasztalható ingatlanár-emelkedés Magyarországon számos egymással összefüggő gazdasági és társadalmi tényező együttes hatásának eredménye. A jelentős mértékű infláció következtében gyakorlatilag minden építőipari költségelem – beleértve az alapanyagokat, a munkaerőt és a kivitelezési szolgáltatásokat – drasztikusan megdrágult, ami közvetlenül beépült az új lakóingatlanok árába.

Emellett az állami lakáscélú támogatási programok, mint például a CSOK, a babaváró hitel vagy a kedvezményes lakásáfa, jelentősen élénkítették a keresletet, különösen a fiatal családok körében.

Ugyanakkor az újépítésű lakások kínálata nem tudta lekövetni ezt a megnövekedett keresletet – részben a szakemberhiány, részben a hosszadalmas engedélyeztetési folyamatok és a kivitelezési időszak elhúzódása miatt. Ez a kereslet-kínálat aránytalanság tovább fokozta az árak emelkedését a használt és új lakások piacán egyaránt.

Mindemellett a külföldi vásárlók, különösen a nagyobb városokban, és a spekulatív céllal befektető magánszemélyek és vállalkozások is jelentős szerepet játszanak az árak felfelé hajtásában. A bérlakáspiac sem maradt érintetlen: az albérletárak dinamikusan követték a lakásárak növekedését, különösen az egyetemi városokban és Budapest belső kerületeiben.

A jövő alakulása továbbra is bizonytalan, hiszen a globális gazdasági folyamatok, a hazai kamatkörnyezet és a szabályozási változások mind hatással lehetnek a piac irányára. Egy azonban biztos: a lakáspiac kiszámíthatatlansága folyamatos kihívások elé állítja a vásárlókat és a befektetőket egyaránt.

Ha Ön is érintett, és jelenleg a lakásvásárlás gondolatával foglalkozik, rendkívül fontos, hogy a lehető legszélesebb körű információk birtokában hozza meg döntését. Mérlegeljen körültekintően, számoljon minden lehetséges forgatókönyvvel, és kerülje az impulzív döntéshozatalt.

Egy ingatlanvásárlás hosszú távú, jelentős pénzügyi és életviteli következményekkel járó elköteleződés, így a jelenlegi piaci környezetben különösen indokolt a stratégiai gondolkodás és az alapos előkészítés.