Olvasási idő:27perc

A magyar lakáspiac 2025-ös alakulása számos gazdasági, demográfiai és szabályozási tényezőtől függ. Az elmúlt években a piaci trendek hullámzóak voltak, 2023-ban jelentős visszaesés, majd 2024-ben újra élénkülés következett. Az alábbi elemzés bemutatja az országos kereslet és kínálat főbb jellemzőit, a várható ártrendeket, a lakáshitelezési lehetőségeket, valamint a befektetők és ingatlanvásárlók számára releváns tényezőket.

Lakásárak alakulása országosan és régiónként

Országos trendek: A magyarországi lakóingatlanárak 2025-ben várhatóan emelkedő pályán folytatódnak, miután 2023-ban a piac lelassult, majd 2024-ben trendforduló következett. 2023-ban ugyan nominálisan mintegy 8% volt az átlagos lakásár-emelkedés, de a 20% körüli infláció miatt ez közel 10%-os reálérték-csökkenést jelentett.

A visszaesés 2023 végére megállt: az utolsó negyedévben már több adásvétel történt, mint egy évvel korábban, köszönhetően a csökkenő kamatszintnek és a javuló gazdasági kilátásoknak.

2024 elejére az árak is magukhoz tértek: az első negyedévben a használt lakások reálára 4,4%-kal, az újaké 10%-kal volt magasabb, mint egy évvel korábban.

Ez azt jelenti, hogy a lakásárak 2024-ben már ismét meghaladták az infláció ütemét. Szakértői előrejelzések szerint 2025-ben folytatódik ez a növekedés: az OTP Ingatlan Értéktérkép szerint a 2024-ben tapasztalt ~10–12%-os nominális áremelkedés után 2025-ben is tovább élénkülhet a piac.

A Duna House prognózisa ennél is erőteljesebb drágulást valószínűsít: várakozásuk szerint országosan további 10–20%-kal emelkedhetnek a lakásárak 2025 folyamán.

Ennek hátterében az áll, hogy bár a kormányzat kínálatösztönző lépéseket tett, a kereslet élénkülése tartós maradhat, és félő, hogy a kínálat nem tud lépést tartani a vevői érdeklődés növekedésével.

A forgalom tekintetében is élénk évre számítanak: 2024-ben ~25%-kal nőtt az adásvételek száma a mélypontot jelentő 2023-hoz képest, és 2025-ben további két számjegyű bővülés valószínű.

A Portfolio elemzői szerint akár 30%-ot meghaladó tranzakciószám-növekedés sem kizárt 2025-ben, amennyiben a kedvező piaci feltételek fennmaradnak.

Összességében országos szinten 2025-ben óvatos optimizmus indokolt: az árak növekedése várható, de mérséklődhet, ha a kínálat bővülése felgyorsul.

Regionális különbségek: A lakásárak szintje és változása jelentősen eltér az ország különböző területein. 2023-ban minden településtípusban nőttek a nominális árak a községek kivételével – a falvakban átlagosan 12%-kal estek az árak, miközben Budapesten csak 5%-kal, a megyei jogú városokban ~7%-kal, a kisebb városokban ~9%-kal drágultak a lakások.

Ez azt mutatja, hogy a legnagyobb visszaesés a kistelepüléseken volt tapasztalható, míg a nagyvárosokban szerény növekedés maradt. 2024-ben azonban a trend megfordult: a forgalom élénkülése a falvakra is kiterjedt, így várhatóan a vidéki ingatlanok iránti kereslet is erősödik, különösen a támogatások által preferált térségekben.

Ugyanakkor továbbra is Budapest és a nagyobb városok vezetik az árszintet. Budapesten 2024 elején a használt lakások átlagos kínálati négyzetméterára ~954 ezer Ft/m², míg az új építésűeké ~1,28 millió Ft/m² volt.

A fővároson belül is nagy a szórás: például a XIII. kerületben, ahol a legnagyobb az új lakások kínálata, ~1,35 millió Ft/m² az átlagos új lakásár, míg a XI. kerületben ~1,6 millió Ft/m², ami az egyik legmagasabb.

A megyei jogú városok közül kiemelkedik Debrecen, ahol az egyik legdrágább a lakáspiac: az új építésű lakások négyzetmétere megközelíti az 1,1 millió Ft-ot, a használtaké pedig ~825 ezer Ft.

Ezzel Debrecen lett a legdrágább vidéki város, megelőzve Győrt (ahol ~700 ezer Ft körüli az átlagos Ft/m² ár) és Kecskemétet. Ugyancsak magasak az árak Győr-Moson-Sopron és Pest vármegye egyes részein, különösen az agglomeráció keresett településein. A kedvezőbb árú térségek közé tartozik például Északkelet-Magyarország néhány megyéje: Nyíregyházán egy használt lakás ~572 ezer Ft/m² átlagáron elérhető, az új lakások pedig ~655 ezer Ft/m² körül mozognak.

Az alábbi táblázat néhány régió és város 2024 eleji átlagárait mutatja be a használt és új lakásokra:

Terület / Város	Használt lakás átlagára (Ft/m²)	Új építésű lakás átlagára (Ft/m²)
Budapest (átlag)	954 000	1 280 000
Debrecen (megyei jogú város)	825 000	1 100 000
Pécs (megyei jogú város)	653 000	972 000
Nyíregyháza (megyei jogú város)	572 000	655 000
Kisebb falvak (átlag)	(2023-ban árcsökkenés)	(kevés új projekt)

Forrás: KSH, OTP Ingatlan Értéktérkép és ingatlanpiaci hirdetési adatok

A budapesti adatok a teljes piac átlagát mutatják, míg a vidéki városoknál a megyei jogú városok kínálati átlagárai szerepelnek.

A táblázatból is látszik, hogy Budapest jóval drágább, mint az országos átlag, és a nagyvárosok közül Debrecenben a legmagasabbak az árak. Nyugat-Magyarország fejlettebb térségeiben (pl. Győr, Sopron környéke) szintén az országos átlag felett vannak az árak, míg Kelet-Magyarország egyes részein (pl. Szabolcs megyében) jóval kedvezőbb árakon lehet ingatlant venni.

2025-ben várhatóan minden régióban emelkednek majd az árak, de a növekedés üteme eltérő lehet: a keresett nagyvárosi és agglomerációs lokációkban az áremelkedés gyorsabb (akár kétszámjegyű) lehet, míg a kevésbé népszerű, elnéptelenedő kistelepüléseken mérsékelt maradhat.

Fontos hozzátenni, hogy a kormány új támogatási politikája (pl. a falusi CSOK megtartása) éppen a kisebb települések piacát igyekszik élénkíteni – ennek hatására ezekben a régiókban az eddigi árcsökkenés megfordulhat, és 2025-ben szerény drágulás indulhat be.

Az új építésű és a használt lakások piacának trendjei

Új építésű lakások kínálata és árai: Az új lakásépítések piaca az elmúlt években jelentős hullámzást mutatott. A 2015 utáni fellendülés során az új lakások áremelkedése meghaladta az építési költségek növekedését, majd 2019-től kezdve a két ütem közelített egymáshoz.

A 2022-es csúcsév után 2023-ban már lassult a drágulás: az új lakások ára éves szinten ~16%-kal nőtt, míg a lakásépítési költségek ~14%-kal emelkedtek.

Ugyanakkor a magas kamatkörnyezet és az építőanyagár-robbanás miatt 2023-ban visszaesett az új kínálat: mindössze 18 647 új lakás épült, ~9%-kal kevesebb, mint 2022-ben.

A kiadott építési engedélyek száma is jelentősen csökkent 2022-höz képest (2023 első félévében 39%-kal kevesebb engedélyt adtak ki, mint egy évvel korábban)

2024-ben tovább zuhant az átadott új lakások száma: csupán 13 295 lakás épült meg az év folyamán, ami 29%-os visszaesés 2023-hoz viszonyítva.

Ez az évtizedes mélyponthoz közeli szint azt eredményezi, hogy új lakásokból kínálati hiány kezd kialakulni a piacon. A fejlesztők egy része kivárt a bizonytalan gazdasági helyzet miatt, vagy elhalasztotta a projektjeit. Így 2025-ben az új lakások piaca szűkebb kínálattal indul: kevesebb eladó új építésű ingatlan lesz elérhető, ami a meglévő projektek áraira felhajtó erőt gyakorol.

Ennek megfelelően az új építésű ingatlanok árai rekordmagasságban vannak, és várhatóan tovább nőnek 2025-ben. Országos átlagban egy új lakás 2023-ban ~62 millió Ft-ba került, 2024 elején pedig már ~65,8 millió Ft volt az átlagos tranzakciós ár.

Ez négyzetméterárban azt jelenti, hogy míg 2023-ban az országos átlagár valamivel 1 millió Ft alatt maradt, addig 2024 első negyedévében megközelítette az 1,2 millió Ft/m² szintet.

Budapesten az új lakások átlagára 2023-ban ~71 millió Ft volt, ami 8,5 millióval több, mint egy évvel korábban, és 2024 elején már tovább emelkedett.

A fővárosi új lakások átlagos négyzetméterára 2024 elejére ~1,5 millió Ft-ra ugrott a korábbi ~1,3 millióról.

Vidéken is drágultak az új lakások: a megyei jogú városokban a 2023-as 737 ezer Ft-os átlagos négyzetméterár 2024 elejére 832 ezer Ft-ra nőtt.

Egyes lokációk kiugróan drágák az újlakás-piacon – például Budapest XI. kerületében 2024 elején ~1,9 millió Ft/m² volt az új lakások átlagára, Siófokon pedig ~1,4 millió Ft/m², ami a budapesti elit kerületekkel vetekszik.

Ezek az adatok jelzik, hogy az új lakások piacán két-háromszoros árbeli különbségek is kialakultak lokációtól függően a legdrágább fővárosi projektek ára többszöröse a legolcsóbb vidéki új lakásokénak.

Használt lakások piaca: A használt ingatlanok piaca 2023-ban erősen visszaesett, majd 2024-ben kezdett magára találni. 2023-ban mindössze ~100 ezer adásvétel történt országosan (előző évhez képest ~30%-os forgalomcsökkenéssel).

A visszaesés különösen az év első felében volt éles; az év végére a tranzakciók száma már növekedésnek indult a javuló környezet hatására.

A használt lakások ára nominálisan még kismértékben (néhány százalékkal) nőtt 2023-ban, de reálértelemben csökkent. 2024 első hónapjaira azonban egyértelmű élénkülés mutatkozott: a kereslet növekedésnek indult, amit az is jelez, hogy 2024 Q1-ben Budapesten 57%-kal több adásvétel zárult, mint egy évvel korábban.

Az olcsóbb panellakások és a közepes árú családi házak iránt is megélénkült a forgalom – 2024 elején a társasházi lakások adásvétele több mint másfélszeresére nőtt éves alapon, a családi házaké pedig ~21%-kal.

A használt lakások kínálati oldala ugyanakkor szűkebb lett 2023-ban: az egy évvel korábbihoz képest mintegy 4%-kal kevesebb eladó ingatlanból válogathattak a vevők.

Ez a kínálatszűkülés – részben a bizonytalan piaci helyzet miatti eladói kivárás, részben pedig az új támogatások bejelentése előtti “kivárás” következménye – 2024-ben fokozatosan oldódni kezdett. 2025-ben a használt lakások piacán mérsékelt kínálatbővülés várható, ahogy több eladó dönt az értékesítés mellett a magasabb árak láttán, de kérdéses, hogy ez lépést tart-e a kereslet élénkülésével.

A Duna House és OTP prognózisok arra utalnak, hogy a vevői aktivitás erős marad, így a használt lakások árai is emelkedő nyomás alatt lesznek. Várhatóan a jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanok lesznek a legkeresettebbek, míg a felújítandó lakások esetében a vevők továbbra is igyekeznek alkudni a magas felújítási költségek miatt.

Új vs. használt árkülönbség: A két szegmens között jelentős árkülönbség alakult ki. Budapesten például egy új építésű lakás négyzetmétere átlagosan 30-40%-kal drágább, mint egy használt lakásé (1,28 millió vs. 0,95 millió Ft/m²).

Vidéken ez a különbség változó: Debrecenben ~33% az új felára (1,1 M vs. 0,825 M Ft/m²), míg egyes kisebb városokban csupán 10-20%. Az árkülönbséget elsősorban a korszerűség és energetikai hatékonyság indokolja, valamint az, hogy az új projektek költségszerkezete a dráguló anyag- és munkadíjakat tükrözi.

2025-ben várhatóan fennmarad a jelentős rés az új és használt lakások árai között. Sőt, ha a kereslet erősebben nő, mint ahogy az új kínálat bővülni tud, akkor az új lakások ára gyorsabban is emelkedhet, tovább növelve a differenciát. A használt lakások piacán ugyanakkor a gyorsabb forgású, olcsóbb kategóriák (pl. panelek) árnövekedése megközelítheti az új lakásokét, mivel sok vevő az elérhetőbb árú használt lakások felé fordulhat, ha az új építésűeket nem engedheti meg magának.

A keresletet és kínálatot befolyásoló főbb gazdasági tényezők

Infláció és reáljövedelmek: Az elszabaduló infláció volt az egyik fő oka a lakáspiaci lanyhulásnak 2022–2023-ban. 2022 második felében a fogyasztói árak 20-25%-kal is meghaladták az előző évit, ami drasztikusan csökkentette a háztartások reáljövedelmét és hitelfelvételi kedvét. 2023 folyamán azonban az inflációs ráta csökkenő pályára állt. 2024-re a kormány és a jegybank célja az infláció 5% alá szorítása volt, amit sikerült is elérni: 2024-ben az éves átlagos infláció mindössze 3,7% lett, decemberben pedig 4,6% volt az éves árindex.

Ez azt jelenti, hogy 2024-ben hosszú idő után először pozitív reálbér-növekedés valósult meg. A keresetek növekedése (~15% körüli bruttó bérnövekedés 2023-ban) párosulva a csökkenő inflációval ~5%-os reálbér-emelkedést eredményezett.

A reáljövedelmek javulása növeli az emberek lakásvásárlási lehetőségeit: 2024 második felében már megjelentek olyan vevők, akik 2023-ban még kivártak a bizonytalan gazdasági helyzet miatt. 2025-ben várhatóan folytatódik a mérsékelt infláció (a kormány prognózisa ~3% körüli éves ráta), ami stabilizálja a pénzromlástól való félelmet, és a megtakarításokat ismét az ingatlan felé terelheti mint értékőrző eszköz felé.

Az infláció csökkenése ugyanakkor a vagyonpiaci preferenciákat is átrendezi: mivel a reálkamatok pozitívba fordulnak, a kockázatmentes eszközök (állampapírok) vonzereje relatíve csökken az ingatlanhoz képest – ez a keresleti oldalt erősíti a lakáspiacon.

Hitelkamatok és finanszírozás: A lakáshitelek kamata 2022–2023-ban drasztikusan megemelkedett a jegybanki alapkamat növelése nyomán. 2022-ben a Magyar Nemzeti Bank 13% fölé emelte az alapkamatot, sőt egy ideig egy 18%-os effektív irányadó kamatszint is érvényben volt a forint védelmében.

Ennek hatására 2023 elejére az új lakáshitelek teljes hiteldíjmutatója (THM) jellemzően 10-12% köré emelkedett, ami sok potenciális vevőt elriasztott a hitelfelvételtől. 2023 közepétől azonban a kamatkörnyezet fordulatot vett: az MNB több lépésben csökkentette az alapkamatot, amely 2024 elejére 10%, majd 2024 szeptemberére 6,5% szintre süllyedt.

A jegybank 2024 végén ugyan ideiglenesen szüneteltette a további kamatcsökkentést a 6,5%-os szinten, de a piaci kamatok már addigra jelentősen mérséklődtek. Sőt, a kormányzat és a bankszektor megállapodása nyomán 2024 januárjától egy önkéntes kamatplafon is életbe lépett, amely korlátozza a lakáshitelek THM-jét: ennek eredményeként a piaci lakáskölcsönök átlagos teljes költsége legfeljebb ~7,3% lehet.

Ez lényegesen kedvezőbb a korábbi évek kétszámjegyű hitelkamatainál. A CSOK Plusz támogatott hitel pedig ennél is jóval olcsóbb finanszírozást kínál a jogosultaknak – a kamatát fix 3%-ban maximalizálták.

Összességében 2024-ben a hitelkamatok visszatértek egy elviselhetőbb tartományba, ami újra megnyitja a finanszírozási lehetőségeket a vásárlók előtt. A hitelkereslet már 2024-ben növekedésnek indult: a jegybank adatai szerint az új lakáshitel-folyósítások volumene emelkedett az év második felében.

2025-ben a várakozások szerint a hitelezési aktivitás tovább élénkül – különösen a támogatott konstrukciók (CSOK-hitel, babaváró) dominálhatnak, de a piaci alapú hitelek THM-je is 7-8% körül stabilizálódhat.

A könnyebb hitelhez jutás a keresleti oldalt erősíti, hiszen több fiatal és középkorú háztartás tud így lakást vásárolni, akik korábban a magas törlesztők miatt inkább béreltek vagy halasztották a vásárlást.

Gazdasági növekedés és munkaerőpiac: A makrogazdasági környezet is befolyásolja az ingatlanpiacot. Magyarország GDP-növekedése 2023-ban stagnált ill. enyhén visszaesett (a magas infláció és az európai gazdasági lassulás hatására), de 2024-ben és 2025-ben már újra bővülést vetítenek előre az elemzők. 2024-ben ~3-4%-os gazdasági növekedés várható, 2025-ben pedig ~3% körüli ütem tartható a jelenlegi konszenzus szerint.

A növekvő gazdaság támogatja a lakáspiacot: egyrészt a javuló fogyasztói bizalom révén (az emberek bátrabban vágnak bele nagyobb vásárlásokba, ha bővül a gazdaság és csökken a munkanélküliség), másrészt a reálbérek emelkedése és a háztartások pénzügyi stabilitása által. A munkanélküliségi ráta tartósan alacsony, 2024-ben ~4% körül alakult, és a munkaerőhiány számos szektorban jelen van.

Ez felfelé hajtja a béreket, ami hosszabb távon a lakásárakban is megjelenik (mivel a hitelképesség és a megtakarítási képesség nő). A gazdasági növekedés területi különbségei ugyanakkor hatással lehetnek a regionális ingatlanpiacokra: azokban a városokban és régiókban, ahol nagyobb beruházások valósulnak meg (pl. Debrecenben az autóipari fejlesztések, vagy a Budapest környéki ipari parkok bővülése), a lakáspiaci kereslet jobban nőhet.

2025-re például Debrecen térségében az új munkahelyek miatt további beáramló lakásvásárlókra és bérlőkre lehet számítani, ami az árakat és albérletdíjakat is emeli.

Ezzel szemben a gazdaságilag periférikus, elnéptelenedő területeken (pl. néhány dél-dunántúli vagy északkeleti kistérségben) a lakások iránti kereslet gyenge maradhat, hiába javul országosan a gazdaság – ezekben a térségekben inkább a demográfiai tényezők dominálnak.

Demográfiai változások: A népesség hosszú távú alakulása szintén befolyásolja a lakáspiacot, bár rövid távon kevésbé látványos a hatása. Magyarország lakossága évről évre csökkenő tendenciát mutat természetes fogyás miatt, és a kivándorlás is hozzájárul a lakosságszám mérséklődéséhez.

2025-ben is folytatódik az a trend, hogy a fiatal, első lakást kereső korosztály létszáma kisebb, mint a szüleik generációjáé – ez elviekben csökkentené a lakáspiaci keresletet. Ugyanakkor a demográfiai hatásokat több tényező ellensúlyozza: egyrészt a háztartásszerkezet változása (egyre több az egyszemélyes háztartás, válások utáni különköltözés stb., ami növeli a lakásigényt lakosságszám-csökkenés mellett is), másrészt a belső migráció.

A fiatalok továbbra is a jobb munkalehetőségeket kínáló nagyvárosokba és agglomerációikba áramlanak, ami lokálisan erős keresletet teremt ezekben a gócpontokban. Például Budapest agglomerációja az utóbbi években is nettó beköltözést mutatott – sok család a főváros környéki településeken keres megfizethetőbb lakóingatlant.

Ez a folyamat 2025-ben is folytatódhat, így Pest megyében és a nagyobb vidéki városok vonzáskörzetében a demográfiai dinamika pozitív a lakáspiaci kereslet szempontjából. Emellett a kormány családtámogatási programjai (lásd következő pont) célzottan ösztönzik a gyermekvállalást és az ehhez kötődő otthonteremtést, amivel a demográfiai trendek negatív hatását próbálják mérsékelni.

Összességében 2025-ben a gazdasági tényezők (infláció, kamatok, növekedés) várható alakulása inkább élénkítően hat a lakáspiaci keresletre, míg a demográfiai trend hosszabb távon korlátozó tényező, de rövid távon nem okoz keresletcsökkenést a húzó régiókban.

Kormányzati intézkedések hatása az ingatlanpiacra

A kormány 2024 elején átfogóan átalakította az otthonteremtési támogatások rendszerét, ami 2025-ben is jelentős hatást gyakorol a lakáspiaci keresletre és kínálatra. A főbb intézkedések és hatások a következők:

CSOK kivezetése és CSOK Plusz bevezetése: 2024-től megszűnt a korábbi Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) városi formája a nagyobb településeken, és helyét átvette az új CSOK Plusz program. A CSOK Plusz keretében a jogosult (gyermeket vállaló vagy nevelő) házaspárok kedvezményes kamatozású hitelt igényelhetnek: 1 gyermek esetén 15 millió Ft, 2 gyermeknél 30 millió Ft, 3 vagy több gyermeknél 50 millió Ft maximális összeggel.

Ennek a támogatott kölcsönnek a kamata fix 3%, ami messze a piaci szint alatt van. Ráadásul a futamidő alatt születő gyermekek esetén a tartozás egy részét el is engedik (a második gyermektől kezdve gyerekenként 10 millió Ft-ot). A CSOK Plusz igénybe vehető településtípustól és ingatlan típustól függetlenül, tehát új és használt lakásra egyaránt, vidéken és városban is, amennyiben a család teljesíti a feltételeket (pl. házaspár, 41 év alatti feleség, min. 2 éves TB jogviszony).

Ez a program 2025-ben várhatóan az egyik fő motorja lesz a keresletnek a családos vásárlók körében, hiszen a nagy összegű, olcsó hitel jelentősen növeli a megfizethető ingatlanok körét számukra. Ugyanakkor a CSOK vissza nem térítendő támogatási része a városokban megszűnt, így például Budapest vagy megyeszékhely esetén már nem jár automatikusan milliós állami támogatás a gyermekes vevőknek, csak a kedvezményes hitel.

A kisebb településeken viszont megmaradt a Falusi CSOK (némi szigorítással), ami továbbra is vissza nem térítendő támogatást nyújt házvásárlásra/bővítésre a preferált kistelepüléseken. Összességében a támogatási rendszer úgy alakult át, hogy a vidéki vásárlásokat nagyobb mértékben ösztönzi vissza nem térítendő támogatással, míg a városokban a kedvezményes hitelen van a hangsúly.

Ennek hatása lehet, hogy 2025-ben a kistelepülési ingatlanpiac is élénkül (hiszen aki vidéken veszi igénybe a falusi CSOK-ot, az akár 5-10 millió Ft vissza nem térítendő támogatást is kaphat), a városokban pedig a hitelből finanszírozott vásárlások aránya nő.

ÁFA- és illetékszabályok: A lakásépítések ösztönzése érdekében a kormány 2016-tól bevezette az 5%-os kedvezményes lakásáfát, ami többször meghosszabbításra került. Jó hír a piacnak, hogy 2024-től is velünk marad az 5%-os lakásáfa – a szabályok nem változtak, tehát az új építésű lakások vásárlásakor továbbra is csak 5% forgalmi adó terheli az árat (szemben a normál 27%-kal).

Ez óriási kedvezmény: nélküle az új lakások bruttó ára ~20%-kal magasabb lenne. Ugyanakkor az ÁFA-visszatérítési támogatás (amikor az építkezés vagy vásárlás ÁFA-tartalmát vissza lehetett igényelni) 2024-től kizárólag a preferált kistelepüléseken maradt elérhető.

Tehát városi környezetben az építkezők/vásárlók már nem igényelhetik vissza az ÁFA-t, míg a falvakban bizonyos feltételekkel továbbra is visszatérít az állam max. 5 millió Ft-ot (vagy új ház vásárlásánál az 5% ÁFA teljes összegét korlát nélkül).

Emellett megmaradt az illetékmentesség lehetősége: aki CSOK (Plusz)-kal vagy falusi CSOK-kal vásárol ingatlant, továbbra is mentesül a 4%-os vagyonszerzési illeték alól. Ez pl. egy 50 millió Ft-os lakásnál 2 millió Ft megtakarítást jelent a vevőnek. Eredetileg terveztek egy 80 milliós értékhatárt az illetékmentességre, de végül ez a szigorítás kikerült a jogszabályból, így értékhatár nélkül érvényesíthető a mentesség.

Összességében az adózási és illeték-szabályok 2025-ben is kedveznek a lakáspiacnak: az új lakások adóterhelése alacsony marad, a családos vevők pedig jelentős illetékmegspórolást élvezhetnek. Ez ösztönzi az új projektek indítását is, hiszen a fejlesztők számára kulcskérdés volt az 5%-os áfa megtartása – enélkül sok beruházás nem lett volna gazdaságos.

Egyéb támogatások és szabályozások: A 2024-es gazdasági akcióterv részeként több kisebb intézkedés is hat a lakáspiacra. Az állam 150 ezer Ft értékű lakáscélú munkáltatói támogatást enged adómentesen adni a 35 év alatti dolgozóknak – ezt a munkáltató nyújthatja albérleti díjra vagy lakáshitel-törlesztésre.

Ezzel a fiatal munkavállalók lakhatását próbálják segíteni a cégek bevonásával. Emellett a SZÉP-kártya felhasználási köre is bővült: 2024-től a rajta lévő összeget bútorra vagy lakásfelújítási eszközökre is el lehet költeni.

Bár ez utóbbi inkább közvetett hatás (fogyasztási célú, nem lakásvásárlási), mégis ösztönzi a lakáscélú kiadásokat és javítja a lakáskörülményeket. A kormány vidékfelújítási programot is hirdetett, amelynek keretében energiakorszerűsítésre lehet legfeljebb 3 millió Ft támogatást kapni vidéki lakás vásárlása esetén. Ez a program a falusi ingatlanok értékét növelheti, hiszen a vevők egy része ezzel a támogatással együtt kalkulálva kereshet felújítandó házakat.

Airbnb-szabályozás és bérlakásprogram: A lakáskiadás piacát befolyásoló fontos lépés az Airbnb (rövid távú lakáskiadás) szigorítása. 2024-től olyan jogszabály lépett életbe, amely a népszerű turisztikai településeken éves szinten szobánként 150 ezer Ft adót vet ki az Airbnb-s lakásokra.

Ez azt jelenti, hogy ha valaki például egy belvárosi lakást rövid távra ad ki, jelentős fix adót kell fizetnie évente. A szigorítás célja, hogy kevésbé érje meg befektetőknek tisztán Airbnb-célból ingatlant vásárolni, és így tehermentesítsék a bérlakáspiacot. A rövid távú kiadás megnehezítése várhatóan több lakást terel vissza a hosszú távú bérbeadás piacára, növelve a kínálatot és mérsékelve az albérletárakat.

Emellett a kormány 2024-ben egy kollégium- és bérlakásépítési programot is meghirdetett 200 milliárd Ft kerettel. Ennek keretében állami vagy önkormányzati beruházásban épülhetnek megfizethető bérlakások és modern kollégiumi férőhelyek.

Bár ezek a projektek nem egyik napról a másikra valósulnak meg, a program jelzi a kormány szándékát a megfizethető lakhatás támogatására, és hosszabb távon növelheti a bérlakás-szektor kínálatát. A két intézkedés együttes célja deklaráltan az albérletárak csökkentése, illetve a fiatalok lakhatásának javítása. 2025-ben ennek hatásaként a befektetők stratégiája módosulhat: egyre többen fontolhatják meg a rövid távú kiadás helyett a stabil hosszú távú bérbeadást, vagy akár azt, hogy ingatlan helyett más eszközbe fektetnek.

Összességében a kormányzati intézkedések 2025-ben kettős hatást fejtenek ki. Egyrészt élénkítik a keresletet (CSOK Plusz hitel, illetékmentesség, vidéki támogatások), másrészt igyekeznek a kínálatot is bővíteni és az árakat mérsékelni (bérlakásépítés, Airbnb-szabályok).

A támogatások miatt a vevők egy része számára most kedvező beszállási pont nyílik a piacon – különösen a gyermekes családok profitálnak ebből. Ugyanakkor a szabályozások arra is intenek, hogy a túlzott áremelkedést a kormány igyekszik kordában tartani, ha szükséges.

Befektetői szemmel figyelni kell a szabályozói környezetre: pl. a rövid távú kiadás korlátozása csökkentheti bizonyos lakások jövedelemtermelő képességét, míg a támogatott hitel a kereslet szerkezetét alakítja át (főleg a családos vevők lesznek aktívak).

A bérlakáspiac kilátásai 2025-ben

A bérlakáspiac – különösen az albérleti szektor – az elmúlt két évben jelentős hullámvasutat járt be. A Covid-időszak utáni visszapattanás nyomán 2022-ben és 2023 első felében rohamosan nőttek a bérleti díjak; Budapesten 2023 közepére a medián bérleti díj elérte a 250 ezer Ft/hó szintet. 2023-ban éves szinten ~19%-kal drágultak az albérletek a fővárosban, ami messze meghaladta a bérlők jövedelemnövekedését.

Ennek eredményeként 2024-re kimerült a bérlők fizetőképessége: az év folyamán a bérleti díjak emelkedése jelentősen lelassult. A Rentingo elemzése szerint 2024 egészében összesen 4,2% volt a bérleti díjak átlagos emelkedése országosan, ami alig haladta meg az inflációt.

Gyakorlatilag megfagyott az albérletár-emelkedés a magas bázis után. Budapesten különösen látványos volt a megtorpanás: kialakult egy kb. 250 ezer Ft-os “üvegplafon” a piacon, ami fölött már nagyon nehéz bérlőt találni. 2024 utolsó negyedévében a fővárosi kiadó lakások esetében az átlagos kínálati ár ~249 ezer Ft volt, míg a bérlők átlagosan csak ~215 ezer Ft-ot tudtak vagy akartak fizetni – a kettő közötti 16%-os rés a legnagyobb volt 2020 óta.

Ez azt jelenti, hogy sok lakástulajdonos kénytelen volt engedni az árból vagy hosszabb idő alatt tudta csak kiadni ingatlanát. A bérleti piac egyensúlya eltolódott: a bérbeadók már nem tudnak további árat emelni, mert a bérlők nem képesek azt megfizetni. Ráadásul a KSH adatai szerint egy átlagos budapesti albérlet ma már elviszi egy átlagos fiatal keresetének 50-60%-át, ami fenntarthatatlanul magas arány.

2025-ben várhatóan tovább konszolidálódik a bérlakáspiac. A szakértők arra számítanak, hogy az albérletárak nem fognak érdemben emelkedni, sőt bizonyos szegmensekben akár stagnálhatnak is. Ennek több oka van: egyrészt a korábban említett Airbnb-szigorítás és a lakáskiadási adóterhek növekedése miatt várhatóan nő a hosszú távú bérbe adható lakások kínálata, hiszen a befektetők egy része a rövid táv helyett inkább tartós bérbeadásra áll át.

Ez a kínálatbővülés – ha lassan is – enyhíti a piac szűkösségét. Másrészt a CSOK Plusz és alacsonyabb hitelkamatok hatására néhány bérlőből vásárló válhat: akik eddig magas törlesztő miatt kényszerültek bérelni, most esetleg saját lakást tudnak venni (pl. egy fiatal pár a kedvezményes hitellel). Minden ilyen “kiszálló” bérlő csökkenti a keresletet az albérletpiacon.

Harmadrészt 2025-ben a reálbérek várható növekedése segíthet abban, hogy a bérlők fizetőképessége kicsit felzárkózzon, de ez inkább hosszabb távon mérsékli a feszültséget. A Rentingo prognózisa szerint 2025-ben lassú kínálatnövekedés várható az albérletpiacon, főként a lakáspiacra áramló kisbefektetői pénzek hatására.

Az állampapírok magas hozamának időszaka után sok kisbefektető dönthet úgy, hogy ingatlant vesz kiadási célból (ahelyett, hogy megújítaná a korábbi inflációkövető állampapírját), ezzel bővítve a kiadó lakások körét.

Ugyanakkor a bérlők fizetőképességének javulása bizonytalan; nem zárható ki, hogy – különösen választási évhez közeledve – a kormány valamilyen bérlakás-támogatási programot indít a fiatalok és rászorulók megsegítésére.

Bérleti díjak várható alakulása: Mindezen hatások eredőjeként 2025-ben mérsékelt, infláció alatti bérleti díjváltozásokra számíthatunk. Országos szinten az albérletárak esetleg néhány százalékkal emelkedhetnek, ha a reáljövedelmek nőnek, de reálértelemben inkább stagnálás valószínű. Budapesten a 250 ezres lélektani határ várhatóan velünk marad 2025 első felében is.

A legdrágább bérlemények piacán (luxuslakások, nagy alapterületű belvárosi ingatlanok) akár némi árkorrekció sem kizárt lefelé, mert ezekre a fizetőképes kereslet beszűkült. Ugyanakkor a kisebb, megfizethetőbb bérlakások (pl. garzonok, egyetemek környéki lakások) iránt továbbra is erős lesz a kereslet, így ebben a szegmensben stabilan magas marad a kihasználtság és az árak tartják az eddigi szintet.

A vidéki nagyvárosokban – különösen ahol nagy munkaerő-áramlás van, mint Győr, Kecskemét, Debrecen – az albérletpiac továbbra is feszes lehet, mivel a beáramló munkavállalók, egyetemisták kereslete magas. Itt 2025-ben is várható némi bérletidíj-emelkedés, de az infláció mértékét aligha haladja meg tartósan.

Összességében a bérlakáspiac a kiegyensúlyozódás jeleit mutatja: a 2022-23-as drasztikus bérletidíj-emelkedés után egy nyugodtabb, stabilabb időszak jöhet, ahol a kínálat lassú növekedése találkozik a kereslet enyhe bővülésével.

Ez jó hír a bérlőknek, akik talán fellélegezhetnek, de a bérbeadóknak tudomásul kell venniük, hogy a költségek bérlőkre hárításának korlátai vannak (a rezsiköltségek és egyéb terhek növekedését már nem tudják teljesen beépíteni a bérleti díjakba, mert akkor üresen marad a lakás).

Befektetési szempontból releváns trendek és lehetőségek

Az ingatlan továbbra is az egyik legfontosabb befektetési célpont a magyar háztartások és kisebb-nagyobb befektetők számára. Ugyan 2022–2023-ban a lakáspiaci befektetések vonzerejét csökkentette a magas inflációra reagáló kimagasló állampapírkamat (hiszen volt időszak, amikor 16-18%-os biztonságos hozamot is elérhettek az állampapírokon a befektetők, miközben az ingatlan bérbeadási hozama csak ~4-5% volt), ez a helyzet most változóban van.

2023 végén és 2024-ben több nagy volumenű, inflációkövető állampapír lejárt, és az ezekből felszabaduló tőke potenciálisan az ingatlanpiac felé áramolhat. Egyes becslések szerint ezermilliárd forintos nagyságrendű tőke is megjelenhet újra az ingatlanbefektetési piacon, ha a befektetők nem hosszabbítják meg a lejáró állampapírjaikat, hanem lakásba vagy ingatlanalapokba fektetik át a pénzt.

A kormány is számol ezzel: 2024-ben elindították az ún. „Aranyvízum” programot, amely 10 éves tartózkodási engedélyt kínál harmadik országbeli (EU-n kívüli) állampolgároknak, amennyiben több százezer euró értékben fektetnek be egy magyar ingatlanalapba.

Ez a program elsősorban a külföldi befektetők számára teszi vonzóvá a magyar ingatlanpiacot, és a beáramló tőke jellemzően a nagyobb volumenű projektek finanszírozásába, ingatlanfejlesztési alapokba kerül.

Lakásbefektetések hozama: A bérbeadásból származó hozamok 2025 elején jellemzően 4-6% körül alakulnak bruttó éves szinten, lokációtól és ingatlantípustól függően. Budapesten egy átlagos lakás (50-60 m²) bérbeadásával ~5% körüli bruttó hozam érhető el az aktuális bérleti díjakkal és árakkal (pl. egy 50 m²-es, ~50 millió Ft értékű lakást ~250 ezer Ft-ért kiadva évi 3 millió Ft bérleti díj bevétel keletkezik, ami 6% bruttó hozam, de ebből lejönnek a fenntartási költségek, adó, kihasználatlansági kockázat stb.)

Vidéken a hozamok némileg magasabbak lehetnek bizonyos egyetemvárosokban vagy ipari központokban, ahol az ingatlanárak alacsonyabbak, de a bérleti kereslet erős (pl. egy debreceni panellakás akár 6-7% bruttó hozamot is adhat).

Összevetve a pénzpiaccal: 2025-ben a kockázatmentes hozam (pl. 1 éves diszkont kincstárjegy) várhatóan ~5-6% lesz, az infláció-követő Prémium Magyar Állampapír pedig infláció + 0,75%, azaz kb. 4% körüli kamatot fizet az aktuális inflációs prognózis mellett.

Ez azt jelenti, hogy a lakáskiadás hozamai ismét versenyképesek lehetnek a biztonságos eszközökkel, különösen ha figyelembe vesszük az ingatlan értéknövekedési potenciálját is. A befektetők így újra érdeklődni kezdtek a lakások iránt: 2024-ben nőtt a készpénzes vevők aránya, sokan közülük befektetési céllal vásároltak meg stagnáló vagy lealkudott árú ingatlanokat abban bízva, hogy 1-2 év alatt jelentős értéknövekedést érhetnek el. 2025-ben folytatódhat ez a trend, különösen a kisebb, könnyen kiadható lakások szegmensében.

Milyen ingatlanok vonzóak befektetésre? Jelenleg a legkeresettebb befektetési célú ingatlanok Budapesten a 20-50 millió Ft közötti garzonok és két-szobás lakások jó lokációval (egyetemekhez, irodafolyosókhoz közel), mivel ezeket könnyű kiadni és likvid eszköznek számítanak.

Emellett a fővárosi agglomerációban a telekbefektetések is népszerűek: sokan vásárolnak építési telket vagy felújítandó házat reménykedve abban, hogy az agglomerációs kereslet további bővülése az árakat felhajtja. Vidéken a befektetők figyelme azokra a városokra irányul, ahol erős a bérlői kereslet: például egyetemi városokban (Debrecen, Pécs, Szeged, Győr) nem ritka, hogy a helyi lakáspiaci forgalom jelentős részét befektetők generálják, akik diákoknak adják bérbe az ingatlant.

Ipari centrumokban (Győr, Kecskemét) a munkásszállások alternatívájaként keresettek a kisebb lakások bérbeadás céljából. Új jelenség továbbá, hogy bizonyos tehetősebb befektetők a lakóingatlan helyett inkább kereskedelmi ingatlanokba vagy ingatlanalapokba fektetnek – pl. egy üzlethelyiség vagy raktár vásárlása magasabb (8-10%-os) bérleti hozamot kínálhat, bár kockázatosabb és illikvidebb lehet.

A kisbefektetők körében azonban továbbra is a lakás a favorit, mert kézzelfogható, ismert befektetésnek számít.

Trendek és kockázatok 2025-ben: Befektetői szempontból 2025-ben a lakáspiacon a legfontosabb trend az árnövekedés visszatérése. Aki 2023-ban vagy 2024 elején vásárolt, az 2025-ben már jelentős (akár 10-15%-os) hozamot realizálhat pusztán az értéknövekedés által, amennyiben a piaci előrejelzések teljesülnek.

Ez vonzóvá teszi a flipping stratégiát is: azaz megvenni, felújítani és eladni rövid időn belül. Különösen a jó elhelyezkedésű, de elhanyagolt állapotú ingatlanokban lehet potenciál – a felújítási piac ugyan drága még mindig, de a vevők megfizetik a felújított otthonok felárát.

A kockázatok közé tartozik azonban, hogy az ingatlan likviditása alacsonyabb, és a piaci környezet változhat (pl. ha a kamatok ismét emelkednének valamilyen külső sokk miatt, az hirtelen lefékezheti a keresletet).

További rizikó a szabályozási környezet: a kormány intézkedései – bár jelenleg támogatóak – bármikor változhatnak. Például nem zárható ki, hogy a jövőben valamiféle lakáskiadási adóemelés vagy további korlátozás lép életbe, ha az albérletárak mégis elszállnának, vagy hogy a kedvezményes lakásáfa sorsa 2025 után mi lesz (jelenleg 2024 végéig lett meghosszabbítva a kedvezmény, és várhatóan újra hosszabbítják, de bizonytalanság van).

Befektetőként tehát fontos a diverzifikáció és a piac szegmentált vizsgálata: nem minden szegmens fog egyformán teljesíteni.

Lehetséges lehetőségek: 2025-ben több befektetési lehetőség is kínálkozik az ingatlanpiacon. Egyrészt, a bérbeadás stabil hozamforrást nyújt, különösen, ha valaki hosszú távra tervez és profitál a várható értéknövekedésből is.

A jelenlegi magas bérleti díj szintje mellett, ha valaki megfelelően áraz és jó bérlőt talál, a lakásfenntartás költségein felül is infláció feletti hozamra tehet szert. Másrészt, a fejlesztési projektek is érdekesek lehetnek: például beszállni egy épülő lakóparkba befektetőként (több fejlesztő is kínál előértékesítési kedvezményeket vagy befektetői konstrukciókat).

A vidéki ingatlanok közül azok a kisvárosi házak lehetnek vonzóak, amelyek falusi CSOK-kal megvásárolhatók, majd felújítás után kiadhatók vagy továbbértékesíthetők – itt a támogatás kvázi extra hozamot jelent. Emellett az infláció-álló befektetésre vágyók számára az ingatlan továbbra is logikus választás: fizikai eszköz lévén hosszú távon követi az árszínvonalat. A 2022-23-as sokk után 2024-25-ben a lakáspiac megmutatta, hogy ellenálló és képes korrigálni magát.

Kilenc évnyi átlagkeresetbe kerül ugyan egy átlagos lakás ára Magyarországon, de ez a mutató 2023-hoz képest már javult valamelyest (a reálbér növekedés miatt), és a hitellehetőségek bővülésével a megfizethetőség is javul. Mindez arra utal, hogy a lakáspiacon nincs fenntarthatatlan buborék, inkább egy egészséges alkalmazkodás zajlik az új gazdasági környezethez.

Összefoglalva befektetői szemmel: 2025-ben a magyar lakáspiac vonzó befektetési terep lehet, de alapos piaci ismeretet és körültekintést igényel. A felfelé ívelő ártrend és a szilárd bérleti kereslet kedvez a hozamoknak.

A kockázatok közül figyelni kell a makrokörnyezet változásaira (kamatok, infláció), a szabályozói lépésekre (támogatások fenntarthatósága, esetleges új adók), és arra, hogy a lakás mint befektetés hosszú távú elköteleződés – likvid vésztartalék nélkül nem szabad minden tőkét ingatlanba kötni.

Azoknak a lakásvásárlóknak, akik saját célra vesznek ingatlant, mindez azért fontos, mert a befektetői jelenlét hat a piacra: 2025-ben a verseny egyes szegmensekben (pl. olcsóbb lakásoknál) fokozódhat a befektetők miatt, míg máshol (pl. drágább albérleteknél) épp a befektetői kínálatnövekedés miatt lehet jobb alkupozíció.

Ingatlanvásárlóként érdemes mérlegelni a támogatási lehetőségeket, a hitelkondíciókat és a piaci trendeket: a kilátások alapján 2025 a korábbinál kedvezőbb feltételeket teremt a vásárláshoz, de az árak emelkedése miatt időzítési kérdés is, ki tudja-e használni még a jelenlegi árszinteket.

A hiteles vevők számára a kamatcsökkenés és támogatások jelenthetnek kaput a piacra lépéshez, a készpénzes vevők számára pedig a még mindig infláció felett gyarapodó ingatlan érték ígérete vonzó. A legfontosabb, hogy alapos utánajárással, friss adatok elemzésével (mint amilyeneket ebben az elemzésben is bemutattunk) és szükség esetén szakértők bevonásával hozzanak döntést a vásárlók.

A 2025-ös lakáspiacon a kiszámíthatóbb gazdasági környezet és a támogatott konstrukciók újra kedvező helyzetbe hozták az ingatlanvásárlókat – mindez világosan látszik a kereslet élénküléséből és a tranzakciók számának emelkedéséből. Aki tehát megfelelő anyagi háttérrel rendelkezik, 2025-ben ismét bizakodóan tervezhet ingatlanvásárlást, hiszen a piaci fundamentumok stabilizálódtak, és a kilátások kedvezőek mind a lakhatási, mind a befektetési célú vásárlásokhoz.